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Gastos hipotecarios

Conforme noticias del Confidencial queda claro que los bancos han repercutido los gastos hipotecarios subiendo los intereses, pero sobre todo porque el Gobierno cargó a las entidades el pago del impuesto por Actos Jurídicos Documentados correspondiente a los préstamos hipotecarios, con el Real Decreto-ley 17/2018 de 8 de noviembre, que modifica el art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: 

https://www.elconfidencial.com/economia/2019-06-26/banca-traslada-clientes-costes-hipotecas-tipos-interes_2086830/

 Actualmente los gastos de una hipoteca que se haya firmado a partir del 16 de junio marzo de 2019 se encuentran distribuidos por el art. 14, apartado  e)  de la Ley 5/2019,  de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, debido a que la Ley entró en vigor  a los tres meses de su publicación.

 Sin embargo, esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

 En consecuencia para saber si son correctos o no los gastos hipotecarios que ha pagado el prestatario hay que distinguir los firmados antes del 16 de junio de 2019 y los posteriores, es decir, los firmados posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley.

 Siguiendo el mismo orden de la nueva Ley podemos distinguir: 

  • Los gastos de tasación que ahora corresponderán al prestatario. En este sentido hay un claro perjuicio para el consumidor ya que antes era un gasto que debía soportar el prestamista. No obstante en las novaciones hipotecarias anteriores la jurisprudencia parece inclinarse porque las tasaciones sean a a cargo del prestamista por el criterio de que es a quien interesa principalmente, como ocurre en el caso de la sentencia nº 212/19 de la Audiencia Provincial de Córdoba, de 11 de marzo, recurso nº 678/2018

 

  • Los gastos de gestoria que ahora corresponde asumir al prestamista. Antes dicho gasto, es decir, lo que cobraba la gestoria por la tramitación del préstamo hipotecario era asumido por mitad según la jurisprudencia, ya que no existía ninguna norma al respecto. Conviene aclarar que los gastos de gestoría de la escritura previa, por ejemplo por la gestión de la compraventa seguirán siendo asumidos por el prestatario y comprador. 

 

  • En cuanto a los gastos de notaria la nueva Ley distingue los aranceles notariales que los asumirá el prestamista y los de las copias que los asumirá quien las solicita. La nueva Ley no distingue entre copias autorizadas y simple. En este sentido, conforme a la jurisprudencia los gastos de las copias autorizadas del préstamo hipotecario corresponde al prestamista e incluso los que excedan de más de una copia simple, porque el prestamista los necesita para la hacienda autonómica y el prestatario sólo necesita una copia simple. Por tanto el prestatario  sólo debe asumir el pago de una copia simple. Además en las escrituras de préstamos hipotecarios existen otros gastos como son los folios y suplidos que conforme a la jurisprudencia corresponde pagar por mitad, porque al respecto tampoco dice nada la nueva Ley mencionada. 

 

  • Nada cambia la nueva Ley de los gastos de registro, es decir,  respecto al gasto de inscripción registral de las hipotecas. Tanto la nueva Ley, como jurisprudencia concretan que corresponden asumir el gasto al prestamista.

 

  • En cuanto al impuesto por Actos Jurídicos Documentados correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario, la nueva Ley se remite a lo establecido en la normativa tributaria. Actualmente recordamos que la polémica en el Tribunal Supremo -que acordó seguir con el criterio de que el sujeto pasivo era el prestatario- se resolvió  por ahora con el Real Decreto-ley 17/2018 de 8 de noviembre, que modifica el art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para considerar que el sujeto pasivo es el prestamista. 

 

La cuestión de a quién corresponde los gastos de una escritura de préstamo hipotecario, si bien con ciertas dudas parece zanjada. Las dudas surgen cuando pensamos en otras escrituras que no son los préstamos hipotecarios, es decir, cuando tenemos una escritura de novación hipotecario que puede ser de plazo o/y interés o de ampliación de capital de la hipoteca primitiva, e incluso con otras escrituras como son las de subrogación hipotecaria, que pueden ser de acreedor o deudor hipotecario. 

 

Al respecto las novaciones de plazo o/y interés  -así como otras de liberación de deudor, eliminación de cláusula suelo, etc- en las que el interesado es el prestatario, la jurisprudencia señala que los gastos de notaria, registro y gestoria, corresponden al prestatario. Resulta especialmente ilustrativa la reciente sentencia nº 528/2019, 18 de julio, dictada por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,  nº de recurso 528/2019. 

 

Por el contrario en las novaciones de préstamo hipotecario, donde concurre una ampliación del capital del préstamo, la jurisprudencia considera que es interesada la entidad prestamista, por lo que sigue el mismo régimen de reparto de los gastos (notaria, registro y gestión) que los correspondientes a una escritura de constitución de préstamo hipotecario, es decir, siguiendo los criterios del Tribunal Supremo en las sentencias números 46, 47, 48 y  49 de 2019.  En este sentido para una concreción de los gastos resulta ilustrativa la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba nº 740/2017 de 20 de diciembre, nº de recurso 1365/2017

 

Además las novaciones con ampliación de capital de préstamo hipotecario conllevan el pago del impuesto por Actos Jurídicos Documentados, a los que se aplica el mismo criterio que para los préstamos hipotecario. Por tanto distinguiendo si son o no anteriores al  Real Decreto-ley 17/2018 de 8 de noviembre que modifica el art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para considerar que si son posteriores el sujeto pasivo es el prestamista.

 

 Por último mencionamos las subrogaciones de préstamos hipotecarios. Al respecto, recordamos que se encuentran exentas del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por ello la cuestión se centra en los gastos de notaria  y gestoria,  en los que ambas partes están interesadas por lo que deben ser asumidos por mitad. Si bien concretando  al igual que en el préstamo hipotecario que la matriz corresponde el abono del impuesto al prestatario  y las copias a quien los solicita.  Y los gastos de inscripción de la subrogaciones deben ser sufragados por la entidad financiera.  Respecto a este tipo de escrituras de subrogación resulta destacable la sentencia nº 724/2018 de 14/11/2018, dictada por la Audiencia Provincial de Córdoba, rollo nº 508/2018.

 

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